Новини

  • З 1 січня 2013 року функції реєстратора прав на нерухоме майно виконуватимуть нотаріуси

    Юлія Божко,
    партнер Юридичної компанії
    „Закон Перемоги”, адвокат
    Нова система державної реєстрації речових прав на нерухоме майно, яка б спростила процедуру оформлення майнових прав та впорядкувала їх облік, мала запрацювати ще з початку 2012 року. Проте законодавець відклав уведення новації до 1 січня 2013 року. Це було викликано багатьма чинниками, серед яких, зокрема, і жорстка критика фахівцями через недосконалість та банальну неготовність системи до ефективної роботи, а, отже, необхідність її доопрацювання. І в останні дні Х сесії нардепи спромоглись усунути більшу частину законодавчих прогалин.
    Заяви – „електронкою”
    4 липня було прийнято закон „Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вдосконалення та спрощення процедури державної реєстрації земельних ділянок та речових прав на нерухоме майно” № 5037-VI. За винятком окремих положень він набув чинності 8.08.2012. Цим актом унесено зміни до законів України „Про нотаріат”, „Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень”, „Про Державний земельний кадастр”, „Про виконавче провадження”, „Про страхування”, „Про іпотеку”, а також до декрету КМ „Про державне мито”.
    Нова система передбачає, що всі речові права як на земельні ділянки, так і на об’єкти, що розташовані на них, відображатимуться в одному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Тепер у законі „Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень” чітко визначено, що його дія також поширюється на державну реєстрацію прав на об’єкти незавершеного будівництва та їх обтяжень.
    Закріплена можливість подання документів на державну реєстрацію прав як у паперовій, так і в електронній формі. Останні можна подавати до органу державної реєстрації прав вже з 1 січня наступного року.
    Усі права – нотаріусу
    Спрощення процедури реєстрації речових прав, насамперед, полягає у тому, що в розумінні закону „Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень” нотаріус – це спеціальний суб’єкт, на якого покладаються функції державного реєстратора прав на нерухоме майно. Він здійснює всі функції державного реєстратора, крім ведення реєстраційних справ щодо об'єктів нерухомого майна та видання свідоцтв про право власності на нерухоме майно у випадках, встановлених ст. 18 закону (на новозбудовані, реконструйовані об'єкти нерухомого майна тощо). Державна реєстрація прав власності, реєстрація яких проведена відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення, під час вчинення нотаріальної дії з нерухомим майном, об’єктом незавершеного будівництва проводиться нотаріусом, яким вчиняється така дія.
    Будь-які правочини щодо нерухомого майна (відчуження, управління, іпотека тощо) вчиняються, якщо право власності чи інше речове право на таке майно зареєстровано згідно з вимогами цього закону. Проте дія цього положення не розповсюджується на випадки, коли реєстрація прав та їх обтяжень була проведена відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення, або якщо на момент виникнення прав та їх обтяжень діяло законодавство, що не передбачало обов'язкової реєстрації таких прав та їх обтяжень.
    Закон також доповнено новою нормою відносно того, що державна реєстрація обтяжень речових прав проводиться незалежно від місця розташування об’єкта нерухомого майна.
    Право власності на підприємство як єдиний майновий комплекс, житловий будинок, будівлю, споруду (їх окремі частини) реєструється незалежно від того, чи зареєстровано право власності на земельну ділянку, на якій вони розташовані. Це стосується навіть випадків, коли власником земельної ділянки та об’єктів нерухомості, розташованих на ній, є та сама особа. Право власності на квартиру, житлове та нежитлове приміщення може бути зареєстровано незалежно від того, чи зареєстровано право власності на житловий будинок, будівлю, споруду (їх окремі частини), в яких вони розташовані.
    Зазнав деяких змін перелік об’єктів нерухомого майна, стосовно яких проводиться державна реєстрація прав. Так, згідно з законом реєструються речові права та їх обтяження на земельні ділянки, а також на об’єкти нерухомого майна, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких неможливе без їх знецінення та зміни призначення, а саме: підприємства як єдині майнові комплекси, житлові будинки, будівлі, споруди (їх окремі частини), квартири, житлові та нежитлові приміщення.
    Якщо законодавством передбачено прийняття в експлуатацію об’єкта нерухомого майна, державна реєстрація прав на такий об’єкт проводиться після прийняття його в експлуатацію в установленому законодавством порядку.
    Державного реєстратора наділено відповідними повноваженнями під час проведення державної реєстрації прав, які виникли та зареєстровані в установленому порядку до 1 січня 2013 року, запитувати від уповноважених осіб, які відповідно до чинного на момент реєстрації законодавства проводили таку реєстрацію, інформацію (довідки, копії документів тощо), необхідну для реєстрації прав та їх обтяжень, якщо такі документи не були подані заявником або якщо документи, подані заявником, не містять передбачених цим Законом відомостей про правонабувача або про нерухоме майно. Зазначені особи зобов’язані безоплатно протягом 3 робочих днів надати відповідні відомості, зокрема, щодо зареєстрованих речових прав на нерухоме майно, у тому числі земельні ділянки.
    Зупинення реєстрації
    Державна реєстрація прав проводиться на підставі заяви власника, іншого правонабувача, сторони правочину, за яким виникло право, уповноваженої ними особи або державного кадастрового реєстратора у передбачених законом випадках. Державна реєстрація обтяжень, то вона проводиться на підставі заяви:
    органу або посадової особи, якими встановлено обтяження;
    особи, в інтересах якої встановлено обтяження;
    або уповноваженої нею особи. Державна реєстрація припинення іпотеки, обтяження проводиться на підставі заяви обтяжувача. Така заява подається протягом 5 робочих днів з дня припинення іпотеки, обтяження самостійно або на письмову вимогу боржника чи іншої особи, права якої порушено через наявність таких реєстраційних записів. Крім того, державна реєстрація припинення іпотеки може проводитись на підставі заяви державного виконавця, зокрема, у випадку придбання (передачі) за результатом прилюдних торгів (аукціонів) нерухомого майна, що є предметом іпотеки.
    Законом внесено зміни і в частині зупинення державної реєстрації прав та відмови у державній реєстрації прав та їх обтяжень. Зокрема, виключено крадіжку, втрату документів, що підтверджують виникнення, перехід, припинення прав на нерухоме майно як підставу для зупинення державної реєстрації прав на такий об'єкт за заявою правоволодільця. Отже, наразі залишено єдину підставу для зупинення державної реєстрації прав, а саме – лише в разі прийняття рішення суду (в попередній редакції – ухвали суду) про заборону вчинення дій, пов’язаних з державною реєстрацією таких прав.
    Державний реєстратор приймає рішення про зупинення державної реєстрації прав у день отримання відповідного вердикту суду та письмово повідомляє про це заявника не пізніше наступного дня. Державна реєстрація зупиняється до скасування такого судового акта. До внесених змін у реєстратора після отримання відповідної заяви було 2 дні на прийняття рішення про зупинення державної реєстрації, яке діяло до усунення обставин, що були підставою для прийняття такого рішення, або заяви правоволодільця про зняття зупинення державної реєстрації прав. Суттєво розширено і перелік підстав для відмови в державній реєстрації (ст. 24 закону).
    Доступ до інформації
    Відповідно до внесених змін нотаріус надає інформацію з реєстру у формі витягу з нього. Це відбувається в результаті проведення державної реєстрації прав під час вчинення нотаріальних дій з нерухомим майном, об’єктом незавершеного будівництва.
    Витяг з реєстру на підставі заяви зможуть отримати:
    власник нерухомого майна;
    особа, яка має речове право на чуже нерухоме майно;
    спадкоємець (правонаступник для юридичної особи), або уповноважені ними особи.
    Якщо ж ідеться про державну реєстрацію іпотеки, обтяження доступ до таких відомостей зможуть отримати будь-які фізичні та юридичні особи.
    У разі надання інформації про державну реєстрацію права оренди (суборенди) земельної ділянки зазначається цільове призначення такої земельної ділянки.
    також уведено нові норми, які регулюють питання взаємодії органів державної реєстрації прав та державних виконавців у сфері державної реєстрації прав та надають державному виконавцю право користуватися реєстром під час примусового виконання рішень. Порядок доступу державних виконавців до реєстру встановить Міністерство юстиції.
    Нововведення з відстроченням
    Деякі нововведення набудуть чинності лише з 1 січня 2014 року. Зокрема, планується суттєве скорочення строків для державної реєстрації прав (надання відмови в ній),  з 14 до 5 робочих днів з моменту надходження до органу державної реєстрації прав заяви про таку реєстрацію та документів, необхідних для її проведення. Строк у 14 робочих днів залишиться тільки для випадків державної реєстрації права власності (надання відмови в ній) на підприємство як єдиний майновий комплекс та в разі, якщо їй передує видача свідоцтва про право власності на нерухоме майно.
    Крім того, відповідні зміни в частині визначення повноважень нотаріусів у цій сфері, які набудуть чинності з 1 січня 2013 року, внесені й до закону „Про нотаріат”. Також вдосконалено порядок державної реєстрації земельної ділянки шляхом внесення змін закону „Про Державний земельний кадастр”. З метою належного ведення та функціонування кадастру, зокрема, виключено п. 11 позділу VII „Прикінцеві та перехідні положення” закону „Про Державний земельний кадастр”, яким установлено, що ведення кадастру в Києві буде здійснюватись до 1 січня 2020 року.
    Аналіз нововведень дає можливість прогнозувати позитивні зміни щодо вдосконалення та спрощення процедури державної реєстрації земельних ділянок та речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень. Однак, чи покаже свою ефективність нова система на практиці? Реально можливо буде оцінити тільки через деякий час.
               

    Опубліковано:
    газета „Закон і Бізнес”, № 36 (1075), 8 – 14 вересня 2012 р.

    Переглядів: 1697 Теги: , повернутись
    20 Вересня 2012